Innan Hammer :

" . Drömhus " Bedöma alla kostnader för din Forma Många husägare , ny eller erfaren , känns som om de är en eller två ombyggnader bort från det kittlande föreställning om deras Högre tak i ett rum , ett öppet kök , en uppgraderad badrum ... i närsynta inre öga av husägare , det hela verkar så enkelt .
Men verkligheten är ofta hårdare : Till och med de mest till synes grundläggande remodeling projekt kan vara full av oförutsedda kostnader och oväntade hang-ups som få förbereda sig för , men nästan alla möten . Att ta itu med dem innan den första hammaren faller är det enda sättet som du kan rida ut ombyggnads stormen utan att tömma plånboken
20 - procent regeln
Alla tycker att de kan läsa en ritning - . Dvs tills de faktiskt se ett . ( foto : Stockbyte /Stockbyte /Getty Images ) En accepterad tumregel så långt remodels går , oavsett om det är för ett sovrum eller fullständig översyn , är att sätta en budget och sedan lägga på minst 20 procent . Även den mest flitiga och omdömesgilla husägare kommer sannolikt att stöta på några tidigare oförutsedda problem , och den bästa informationen för den som genomför en remodeling projektet bör hoppas på det bästa och förbereda sig för det värsta .
" När det gäller budgeten och hur mycket pengar husägare vill spendera , de flesta människor har en uppfattning om vad som borde vara , " säger Richard Hofmeister , chefsarkitekt på REGENARCH . " Men i min erfarenhet är det oftast hälften av vad de behöver . "
Detta är ditt hem , och du har gjort dina läxor , men om du inte är en designer , huvudentreprenör eller arkitekt , dina idéer kommer sannolikt att vara större än din plånbok .
" Det finns så mycket på spel , så om människor hamnar i ett ombyggnadsprojektoch det finns frågor och ändra beställningar och ytterligare kostnader , hur de ser till att komma eller planera för det? " Hofmeister frågar . " Det enkla svaret är att du inte kan, så du måste gå in i ett ombyggnadsarbete som har minst ett 20 - procent beredskapsplan så att du är förberedd för de flesta av de" what-if " scenarion . "
Förberedande Rivning

Under sju år arbetar med husägare på design-och ombyggnadsprojekt, bekänner Los Angeles - baserade konstnären och designern Matt Locke att ha sett det hela , eller åtminstone de flesta av den . Det är därför han är en förespråkare av utforskande rivning , eller " sondering " - En praxis där entreprenören eller designer skär lätt reparerbara hål i befintliga väggar och golv , " . Att se i förväg vilken typ av mardröm du kan ha senare när du bygger "

Men även han och hans besättning var bedövas på en nyligen jobb som husägare hade velat lägga till ett däck till en andra våningen sovrum . Efter att skära ett hål i golvet , kom Locke på lager efter oväntade lager i vad som bara kan beskrivas som ett spindelnät av kod kränkningar .

tydligen vad var nu ett golv hade en gång varit ett tak med en liten lutning , och de tidigare husägare hade använt allt från självutjämnande betong plywood för att täcka bältros .

" Det var en överraskning efter den andra , och när vi fick igenom de sex lagren , fann vi att dubbarna var alldeles för långt ifrån varandra och inte upp till koden , " det fortfarande mystifieras Locke säger . " Ganska mycket allt om strukturen måste bytas ut , och alla husägare hade velat göra i början var att lägga till en balkong . "

Tänk på sondering som att titta innan du språng , checkhäfte i en handen , sanity i den andra .

" Det är en bra idé , " Locke sade , "eftersom det kostar husägare ett par hundra dollar och en besättning kan bedöma inramning , tillståndet i trä , kontrollera termit skador , titta på tillståndet i den elektriska och göra bedömningar baserade på bevis snarare än att gissa . " ;
Paper Trail of Tears : tillstånd och koder
det finns över 35.000 städer i USA , var och en med överlappande , men enskilda regelverk så långt som bygglov - dessa lägga ut de miniminormer för konstruktion - och tillståndsavgifterberörs.
Beroende på vad ditt projekt är , behöver du tillstånd baserade på dessa koder :
Uniform Building Code , kan National Electric Code , jämn mekanisk kod och Uniform VVS koden blir din fyra ryttarna . Var och en av dessa koder - som varierar beroende på din stad eller stadens regler - påverkar din stora remodeling planer så långt vilka material kan användas , som kan göra jobbet och vad strukturella krav måste finnas innan arbetet påbörjas ännu .
Uniform Building Code omfattar standarder för säker konstruktion och brandskydd , är National Electric Code standarden för installation av elektriska ledningar och utrustning , medan jämn mekanisk kod omfattar alla områden inom värme, ventilation , luftkonditionering och kylning system. Uniform VVS koden är vad som måste följas vid installation och besiktning av VVS-system .
tillståndsprocessen , dikteras av det som ovan nämnda koder gäller för din remodel , troligen kommer att innebära en ansökningsavgift , eventuellt en plan för översyn avgift , och sedan tillståndsavgifternasjälva . Den avgörande ordet i din remodel på denna punkt är " avgift " .
" Du måste få en stad tillstånd för allt , " sade Hofmeister , som har 20 års erfarenhet inom området , " men om du inte ska flytta fixturer runt och det finns inga strukturella förändringar , då kan det vara en over- the-counter , express - typ tillstånd . "
Express tillstånd i huvudsak täcka allt arbete som du troligtvis kan göra själv , inklusive fönster eller dörrbyte, våt blästring och begränsad torr - röta reparation - men för de större jobben , är det bäst att förlita sig på en liten bit av kunskap och en mycket hjälp.
" det underlättar om du har praktisk erfarenhet av reglerna , men det är inte nödvändigt , eftersom vem du hyr bör ta det ansvaret på , " sade Matt Locke , en Los Angeles - baserade konstnären och designern . " Det finns en grundlinje , så saker som avståndet mellan inramning medlemmar i en vägg eller tjockleken på gips för brandmotstånd som är över hela linjen - . , men även med dessa regler på plats , de ändrar med tiden "
den tillståndsprocessen , beroende på storlek och komplexitet av jobbet , kan ta dagar eller veckor för godkännande , men nu de flesta städer har en Institutionen för bygg -och säkerhets webbplats som innehåller en tillståndsavgiftminiräknare som kan ge dig en bättre uppfattning om vad avgifter som du kan ställas inför . Hus Till exempel i Los Angeles ett bostadsområde ändring eller reparation projekt uppskattas till $ 10.000 kan kosta dig mellan $ 400 och $ 500 i tillståndsavgifter, medan i Chicago , är samma avgifter projekt inte baseras på kostnad , men på ytor och kan öppet kör dig mellan $ 200 och $ 250.
träder lokalerna
Söka efter alternativa boende är en ännu handla för din plånbok och ditt förnuft . ( foto : Stockbyte /Stockbyte /Getty Images ) Om du inte är ett fan av sågspån i ditt kaffe , ljudet av tidig morgon hamrande och prat av vuxna män , det är ett säkert kort som du och din familj inte vill vara runt under tunga lyft varje ombyggnadsarbete.
" Det är en stor sak , oavsett om du bor i huset medan ombyggnadsarbete pågår , " Hofmeister , själv en familjefar , påpekar . " Vi rekommenderar alltid , om folk har råd med det , att de bara bör planera på andra boenden , särskilt om de har barn eller husdjur . "
Även om du kanske kan hantera besvär av en fungerande besättning i ditt vardagsrum utrymme , den verkliga frågan är , kan de personer som du har hyrt handtag arbetar runt dig och ditt schema , eller är du bara lägga till kostnaden för projektet med din närvaro ?
" Du kan utforma ett projekt kring att tillåta människor att stanna i huset , men det måste vara en del av avvecklingen eller planeringen av projektet , och det är en mycket unik omständighet " Hofmeister sade . " Även då är de fortfarande kommer att behöva flytta ut medan vi gör VVS grund i två till tre dagar som du inte kan använda VVS , så beroende på vilken skala projekt du pratar om , du ' ll checkar in på ett hotell eller hyra en lägenhet för ett par dagar , en vecka, en månad , kanske till och med ett år . " extrakoll.com Du vill inte störa dig eller dina familjernas rutin för mycket , och i bästa fall du faktiskt kan planera en semester så att du är borta tillsammans när ditt hem är det arbetas på .
Om det är ett kortsiktigt projekt du troligtvis kan hitta närliggande familj och vänner bo med , men på baksidan av huvudet bör du alltid komma ihåg Benjamin Franklin berömda uttalande : "Fisk och hotellets gäster lukta efter tre dagar . "
Om du väljer en hotellvistelse som du kan spendera allt från $ 50 till $ 550 per natt , men den genomsnittliga kostnaden för en tre - stjärniga betygsatt hotell är $ 125 per natt , per rum .
Budget -och hälsorisker
Om du är remodeling ett äldre hem - särskilt en byggda före , eller runt , de tidiga 70-talet - då är du sannolikt att stöta på farliga ämnen som asbest , bly färg eller mögel . Naturligtvis är det bästa som du kan göra för någon som bor i ditt hem för att hitta dessa brottslingar och få dem bort så snabbt och snyggt som möjligt , men det är ännu en uppgift som inte bör falla i DIY- sortimentet .
" , de flesta av dessa bostäder kommer att ha något liknande , oavsett om det är en gammal ugn rökkanal som är insvept i asbest som brandskyddsmaterial, eller blyfärg i lister eller trim , " sade Hofmeister . " Så om du är en DIY- typ , det är verkligen mer försiktig och fördelaktigt att anlita en minskning entreprenör för att komma in och ta itu med det i stället för att ha den att utsättas för dig eller din familj . " Review, Professional asbestsanering , beroende på storleken av jobbet och var du bor kan variera från $ 200 till $ 400 per timme , exklusive kostnaderna för en professionell bedömning före och sedan efter att processen är klar . Mögel borttagning , beroende på graden av angrepp , kan kosta dig någonstans mellan $ 2000 och $ 6000 , och det är om det bara är begränsat till din krypgrund eller källare .
" Om du hittar asbest , är regeln numera att om man inte stör det kan du lämna den , men så fort du får det luftburna, behöver du en minskning besättning , och det kostar pengar , " sade Locke , som påpekar att det kan finnas andra dolda faror och kostnader som lurar bakom dina väggar , särskilt i äldre hus .
" Oftare än asbest , om det är en gammal egendom , vad du tycker är el som är ganska gamla - skola , som är insvept i tyg istället för plast , eller föråldrade brytare lådor och alla möjliga saker som potentiellt kan skapa en brandrisk , " Locke sade .
Oavsett vad din remodeling projektet kan vara , med respekt för processen och göra due diligence bara kommer att få dig så långt när det gäller att förbereda sig för det oväntade . Att förutse kostnaden utöver uppgifter om alla projekt kommer att mildra några av chock och förvåning när entreprenören räcker dig räkningen .